Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Оценка земли обычно требуется для определения рыночной стоимости земельного участка , либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.
Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.
Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату. оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка . При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:
· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
· существующее использование земельного участка.
При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земли или оценка земельных участков может производиться для следующих целей:
· получение кредита в банке;
· взнос в уставный капитал;
· продажа земельного участка;
· вступление в наследство;
· составление бизнес-плана;
· раздел имущества;
· выкуп земельного участка из муниципальной собственности.
Рыночная стоимость земельного участка , в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.
В отношении земельных участков можно также оценить право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.
Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, вероятности и продолжительности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.
Оценка земельного участка осуществляется с использованием следующей документации:
1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
2. Кадастровый план;
3. Данные по балансовой и остаточной стоимости, коммунальным платежам и налогам.
Наличие дополнительной информации приветствуется.
Коэффициент плотности застройки (К пз) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка.
4 Основные требования к зданиям: функциональная целесообразность, прочность, огнестойкость, архитектурная выразительность, экономичность
Основными требованиями, предъявляемыми к зданиям, являются: функциональная и техническая целесообразность, архитектурно-художественная выразительность, экономичность.
Главным из перечисленных требований является функциональная или технологическая целесообразность. Это значит, что здание должно полностью отвечать тому процессу, для которого оно предназначено (удобство проживания, труда, отдыха и т.д.). Функциональной целесообразности должны подчиняться объемно-планировочные и конструктивные решения здания и его эксплуатационные качества. Последние характеризуются составом и размерами помещений, технической оснащенностью, санитарно-техническим оборудованием, качеством отделочных работ.
Техническая целесообразность здания определяется решением его конструкций, которые должны учитывать все внешние воздействия, воспринимаемые зданием в целом и его отдельными элементами. Эти воздействия подразделяются на силовые и несиловые (воздействие среды).
К силовым относятся нагрузки от собственной массы конструкций, массы оборудования, людей, снега, ветра и т.д. Несиловыми являются температурные воздействия, вызывающие изменение размеров конструкций, воздействия атмосферной и грунтовой влаги, вызывающие изменения свойств материалов конструкций, воздействие агрессивных химических примесей, содержащихся в воздухе (они могут привести к разрушению конструкций), и т.д.
С учетом указанных воздействий здание должно удовлетворять требованиям прочности, устойчивости и долговечности.
Прочностью здания называется способность воспринимать воздействия без разрушения и существенных остаточных деформаций (прогиба, осадки и др.). Прочность здания создается прочностью его основных конструкций и сопряжений между собой.
Устойчивостью (жесткостью) здания называется способность сохранять равновесие при внешних воздействиях (т. е. сопротивляться опрокидывающим и сдвигающим усилиям).
Долговечность означает сохранность во времени как здания в целом, так и его элементов. Долговечность зависит прежде всего от качества материалов его основных конструкций, которые должны обладать стойкостью против влажности, мороза, коррозии, загнивания и т.д., качества строительно-монтажных работ, соблюдения их технологической последовательности, а также условий эксплуатации.
Для зданий установлены три степени долговечности :I - со сроком службы не менее 100 лет; II - не менее 50 лет; III - не менее 20 лет. Эти сроки определены не только физическим, но и моральным износом, так как постоянно изменяются технологические и бытовые процессы, следовательно, здания перестают удовлетворять своему назначению.
Важным техническим требованием к зданию является пожарная безопасность, включающая мероприятия, которые уменьшают возможность возникновения пожара.
Применяемые для строительства материалы и конструкции делятся на несгораемые, трудносгораемые и сгораемые.
Конструкции здания характеризуются также пределом огнестойкости, т.е. сопротивлением воздействию огня (в часах) до потери прочности или устойчивости (обрушению конструкции) либо до появления в ней сквозных трещин или повышения температуры на поверхности конструкции сверх установленной нормами.
В зависимости от групп возгораемости и пределов огнестойкости основных конструкций для зданий установлено пять степеней огнестойкости . К зданиям I, II, III степени относятся каменные здания, к IV - деревянные оштукатуренные, к V - деревянные неоштукатуренные здания.
Архитектурно-художественные качества здания определяются критериями красоты. Архитектурная выразительность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, пропорциональностью его частей, применением соответствующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства.
Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворении всем техническим требованиям его стоимость, считая на 1 м 2 площади или на 1 м 3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строительства является одной из важнейших народнохозяйственных задач.
Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и условий его эксплуатации; применением современных методов и приемов производствастроительных работ с учетом достижений строительной науки и техники.
Для выбора экономически целесообразных решений установлено деление зданий по капитальности на четыре класса , в зависимости от их назначения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требования, а к IV классу - здания, для которых допустимы минимальные требования. Так, например, крупные общественные здания (театры, музеи и др.) относятся к I классу; школы, больницы, предприятия торговли и общественного питания - ко II классу; жилые дома до 5 этажей - к III классу; жилые дома в 1...2 этажа и другие здания, к которым предъявляются минимальные требования, - к IV классу.
Анализ НЭИ застроенного земельного участка отличается от анализа НЭИ свободного участка тем, что помимо перебора разных функций в процессе анализа НЭИ застроенного участка дополнительно могут анализироваться возможности по реконструкции существующих улучшений без их коренного преобразования.
Анализ НЭИ застроенного участка в каком-то смысле можно сравнить с решением философской задачи поиска оптимального сочетания формы и содержания какой-либо системы. У застроенного участка под содержанием следует понимать назначение здания, а под формой - его объемно-планировочное решение.
Одна из важнейших задач совместного сравнительного анализа (свободного и застроенного участков) - это выбор методов оценки объекта недвижимости (рис. 1.3). Так, если наиболее эффективное использование свободного и застроенного участков совпадают с текущим использованием, для оценки целесообразно использовать прямую капитализацию, сравнительный или затратный подход. Использование метода дисконтирования денежных потоков в этом случае лишено какого-либо смысла.
Рис. 1.3.
Особое внимание следует обратить на класс объектов, у которых наиболее эффективное использование свободного участка земли не совпадает с наиболее эффективным использованием застроенного земельного участка. С точки зрения оценки, их можно назвать проблемными объектами: это объекты с разными наиболее эффективными использованиями земли и улучшений, снос которых запрещен, например, исторические объекты недвижимости.
Возможны разные подходы к оценке таких объектов. Если наиболее эффективное использование свободного и застроенного участка не совпадают, но снос или перестройка улучшений земельного участка менее эффективны, чем их текущее использование или запрещены законом, то для оценки можно использовать прямую капитализацию или затратный подход. Если анализ показывает, что перестройка объекта недвижимости позволит повысить его стоимость, целесообразно для оценки использовать метод дисконтирования денежных потоков. В том случае, если анализ указывает на необходимость сноса существующих улучшений, для оценки земельного участка, образующегося после сноса улучшений, можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос улучшений.
Как было отмечено выше, помимо перебора разных функций в процессе анализа НЭИ застроенного участка дополнительно должны анализироваться возможности по реконструкции существующих улучшений. Анализ НЭИ застроенного участка должен выполняться с учетом следующих альтернатив по преобразованию существующих строений:
- ? использование существующих строений в неизменном виде;
- ? реконструкция существующих строений;
- ? снос существующих строений с последующей продажей свободной земли или новым строительством.
Рассмотрим несколько примеров, связанных с анализом наиболее эффективного использования объекта недвижимости, предусматривающих преобразование существующих улучшений.
Пример
Требуется определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости - земельный участок, застроенный офисным зданием, которое генерирует каждый год 5000 д.е. чистого дохода. Ставка капитализации равна 15%. Земельный участок как свободный стоит 50 000 д.е.
Известно, что, если реконструировать объект в торговый центр путем инвестирования 20 000 д.е., доход его возрастет в 2 раза, а если снести за 2000 д.е. и построить новый торговый центр за 50 000 д.е., доход возрастет в 3 раза.
Предлагаемое решение
Стоимость объекта: 5000: 0,15 = 33 333 (д.е.).
Стоимость улучшений: 33 333 - 50 000 = -16 667 (д.е.).
Стоимость объекта после реконструкции: (5000 х 2) : 0,15 - 20 000 = = 46 667 (д.е.).
Стоимость объекта с учетом сноса и новым строительством:
(5000 х 3) : 0,15 - 2000 - 50 000 = 48 000 (д.е.).
Вывод: наиболее эффективное использование - снос и продажа земли или строительство нового торгового центра.
Требуется определить финансовую состоятельность проекта, предусматривающего покупку земли за 300 000 д.е. и возведение на ней здания в течение трех кварталов по следующему графику инвестиций:
I квартал - 20 000; II квартал - 30 000; III квартал - 30 000.
Предполагается, что объект сможет генерировать следующие доходы:
1 год - 30 000; 2 год - 30 000; 3 год - 30 000; 4 год - 30 000 + + 350 000 (продажа).
Ставка дисконтирования - 10%.
Предлагаемое решение
На рисунке 1.4 представлена динамика расходов и доходов проекта по созданию объекта недвижимости.
Чистая текущая стоимость проекта NPV, полученная путем приведения расходов и всех доходов, включая продажу, по ставке дисконтирования в 10%, к дате оценки составляет отрицательную величину (-64 965 д.е.). Это означает, что выбранный вариант застройки участка не отвечает критерию финансовой оправданности.
Рис. 1.4.
Рассмотрим пример учета принципа НЭИ в сравнительном подходе к оценке стоимости объекта недвижимости.
Земельный участок площадью 10 000 кв. м застроен одноэтажным кирпичным зданием с площадью 2000 кв. м. Анализ НЭИ показал, что здание необходимо достроить до трех этажей и построить дополнительно на участке еще два двухэтажных здания площадью 8000 кв. м. (рис. 1.5).
Рис. 1.5.
Рис. 1.6.
Требуется выполнить оценку объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода.
Предлагаемое решение
На основе результатов анализа НЭП участка целесообразен следующий алгоритм его оценки с использованием сравнительного подхода (рис. 1.6):
подбор объектов аналогов по НЭП объекта оценки;
сравнение объектов аналогов с объектом оценки и выявление технико-экономических различий;
оценка вклада различий в цену аналога ДЦ;
расчет показателей оценки стоимости объекта оценки путем корректировки цен аналогов на различия с объектом оценки: V oi = Ц + АЦ ; ;
согласование откорректированных значений цен V oi (/ = 1, ..., п) и оценка итогового значения рыночной стоимости Л
Рассмотрим пример учета принципа НЭИ в затратном подходе к оценке стоимости объекта недвижимости.
Земельный участок площадью 10 000 кв. м застроен новым трехэтажным кирпичным зданием - складом с площадью 18 000 кв. м.
Анализ НЭИ свободного участка показал, что на этом месте должен быть торговый центр такой же этажности и площади.
Стоимость кв. м земли по методу сравнений равна 4000 д.е. за кв. м.
Условимся для простоты, что затраты на строительство кв. м улучшений склада и торгового центра равны и составляют 1320 д.е. за кв. м.
Прибыль предпринимателя оценивается в размере 25% общей суммы инвестиций.
Чистый доход, который генерирует склад, равен 310 д.е. за кв. м улучшений, а торговый центр - 480 д.е. за кв. м.
Снос улучшений оценивается в размере 200 д.е. за кв. м улучшений.
Ставка капитализации доходов от земли принята на уровне 10% годовых, а улучшений, для простоты, вне зависимости от назначения - 12% годовых.
Требуется оценить объект недвижимости затратным подходом.
Предлагаемое решение
1 этап - анализ наиболее эффективного использования свободного участка.
Данный анализ проводить не будем, так как его результат сформулирован в условиях задачи.
2 этап - анализ наиболее эффективного использования застроенного участка.
Как было отмечено выше, в процессе анализа наиболее эффективного использования застроенного участка, как правило, рассматриваются три варианта развития событий: использование объекта для разных целей без каких-либо издержек по преобразованию существующих улучшений; снос существующих строений и строительство строений, способных обеспечить максимальную доходность объекта недвижимости, и промежуточный вариант- использование объекта для разных целей с учетом реконструкции объекта недвижимости для этих целей.
Для наглядности, рассмотрим полярные варианты использования объекта недвижимости:
снос здания и строительство торгового центра;
текущее использование в качестве склада.
Вариант 1 - снос здания и строительство торгового центра:
Вывод: НЭИ застроенного участка - текущее использование.
Алгоритм оценки
Расчет стоимости склада.
- 1. Затраты на строительство склада: 1320 х 18 000 = 23 760 000 (д.е.).
- 2. Прибыль предпринимателя: (23 760 000 + 40 000 000) х 0,25 = = 15 940 000 (д.е.).
- 3. Стоимость склада: 23 760 000 + 15 940 000 = 39 700 000 (д.е.).
Расчет функционального износа как потери доходов, относящихся
к зданию.
Доход, генерируемый складом:
2. Доход, генерируемый торговым центром:
3. Расчет износа путем капитализации потери доходов:
Оценка стоимости:
Таким образом, если НЭИ застроенного участка совпадает с НЭИ свободного участка, целесообразно использование прямой капитализации или сравнительного подхода. Если НЭИ застроенного участка не совпадает с НЭИ свободного участка, то решение о выборе методов оценки зависит от степени преобразования существующих строений. При сохранении существующих строений можно использовать метод прямой капитализации и затратный подход. При необходимости перестройки существующих строений целесообразно использовать метод дисконтирования денежных потоков. Если оценщик приходит к выводу о необходимости сноса существующих строений, то задача оценки сводится к оценке стоимости земельного участка как свободного. В этом случае можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос.
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.
Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:
местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;
финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.
2.1.4 Повышение эффективности использования городских земель
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.
На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:
- - интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;
- - размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.
В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение "бесплатной" земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.
Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:
- - цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
- - цена за 1 м - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;
- - цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
- - цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;
- - цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.
Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.
Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.
Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:
ѕ выработка градостроительной политики и социальное планирование;
ѕ формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;
ѕ формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;
ѕ анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;
ѕ определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.
Существуют два взгляда на ценность городских земель:
проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;
оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.
2.1.5 Методы оценки земель
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ "О плате за землю"). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.
Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации.
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:
- - определение элементов сравнения объектов;
- - определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
- - расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
- - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- - расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- - расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:
С 3 = С - С У ,
Где Сз - стоимость земельного участка;
С - стоимость объекта;
Су - стоимость улучшений.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
- - определение размеров и количества индивидуальных участков;
- - расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
- - расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
- - вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
- - выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
- - расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
- - расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
- - налоги, страховку, гонорары ИТР;
- - расходы на маркетинг;
- - прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.
В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных "рациональных" землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости), в соответствии с определениями этих видов стоимости.
Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки. Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
Финансовая оправданность? рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) ? рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
ну и самые главные факторы - это социально-экономические возможности людей и их культурно-эстетические ценности.
Итак, рассмотрев некоторые из этих критериев, можно сделать ряд предполагаемых вариантов использования данного объекта. Конечно, все эти выводы будут приближенными, но даже по ним можно в целом сделать оценку о выборе подходящего варианта.
Для каждого объекта алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из пяти этапов.
ЭТАП 1. На первом этапе составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта.
Итак, в нашем случае можно привести вот такой список вариантов: гостиница, доходный дом (жилье в аренду), оздоровительный центр, научно-исследовательский центр, банк, бассейн, офисный центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, кинотеатр, гимназия, тренажерный зал, теннисный корт.
ЭТАП 2. На этом этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.
Так, согласно СНиП 2.08.02 - 89* «Общественные здания и сооружения» предполагаемое здание научно-исследовательского центра не может быть запроектировано на данном участке. Так как на территории научной и научно-производственной зоны следует размещать учреждения науки и научного обслуживания, опытные производства и связанные с ними высшие и средние учебные заведения, учреждения и предприятия обслуживания, а также инженерные и транспортные коммуникации и сооружения. А в нашем случае уже сложилась определенная курортная застройка, которая не может быть изменена, и с правовой точки зрения это юридически неосуществимо.
Применение объекта в качестве гимназии также невозможно, так как согласно СНиП 2.07.01 - 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» общеобразовательные учреждения в селитебной зоне могут располагаться в радиусе 750 м каждое, а исследуемом районе уже существует две школы.
Согласно, Гражданскому кодексу РФ все предлагаемые функции не имеют непреодолимые препятствия вследствие законодательных ограничений.
ЭТАП 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:
Не тот рельеф, имеются скальные образования;
Неудобная форма или малый размер участка;
Неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте, имеются затопляемые зоны;
Недостаточная несущая способность грунта и неудовлетворительные его дренажные свойства;
Нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизнеобеспечения объекта;
Планируемой постройке мешают особенности рельефа или застройки ближайшего окружения.
Исследуемый район имеет ряд специфических инженерно-геологических условий, есть различные отклонения в гидрологии и рельефе участка. Все инженерные коммуникации, включающие в себя водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию, электроснабжение, устройство связи, выполнены централизовано от городских сетей.
ЭТАП 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, то есть если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.
Так предлагаемый вариант доходного дома (жилье в аренду) по экономической целесообразности не может быть выбран. Спрос на такую недвижимость в этом районе будет не значительным. Данный район является селитебной зоной, хотя и жилая застройка здесь представлена небольшим количеством домовладений.
Строительство кинотеатра является также экономически не выгодным, так как уже существует такое сооружение вблизи исследуемого участка.
Парфюмерный центр также не подходит для нашего района. Дело в том, что исследуемый объект находится в районе, где проживает малое количество людей. В г. Железноводске уже имеются специализированные группы таких магазинов, которые положительно зарекомендовали себя в этом профиле, и мало кому понадобится из центра города ехать в глубь за необходимым товаром. Единственным условием для таких действий может быть только значительное снижение цен на продукцию. Но такое также не возможно в силу больших затрат, во-первых, на строительство, а во-вторых, на закупку товара. Все это приведет к убыточности объекта.
ЭТАП 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Итак, в данной работе, при рассмотрении функций к пятому этапу мы подошли с таким перечнем: оздоровительный центр, банк, бассейн, юридический центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, ресторан, кинотеатр, тренажерный зал, теннисный корт Все эти функции можно скомпоновать в три варианта:
1. Банк, офисный центр.
2. Гостиница с рестораном.
3. Пансионат
Рассмотрим каждый из этих вариантов в рамках экономически целесообразных и финансово осуществимых функций.
Первый вариант - это банк с юридическим центром. Ну, во-первых, необходимо ответить на вопрос, почему этот вариант находится в числе оставшихся?
Самое главное, это то, что ни в анализируемом районе, ни в самом г. Железноводске нет такого специализированного объекта, где сконцентрированы такие функции. В данном районе имеется только банкомат. Хотя, это селитебная зона, но потребность в услугах банка, всегда будет существовать.
Кроме того, в данный вариант включена функция юридического центра. Это совсем не случайно. Основная причина в отсутствии такого центра и в районе, и даже в городе. Конечно, существуют различные нотариальные конторы, кабинеты юристов, но нет такого учреждения, где комплексно решался ряд вопросов. Кстати, проектируемый центр может иметь и междугороднее значение, так как в нем будет осуществляться весь спектр услуг, осуществляемых в области правоотношений.
Ближайшее расположение банка и юридического центра друг к другу будет способствовать их взаимосвязанной и налаженной работе в решении ряда вопросов. Это создаст удобства в сокращении времени оформления документов, в повышении качества выполнения услуг, а также привлечет большее количество заинтересованных сторон. Ну, а если отобрать и подготовить высококвалифицированные кадры, то данный объект станет по-настоящему востребованным.
Второй вариант - это гостиница с рестораном. Его выбор в числе трех оставшихся вариантов неслучаен. Но сначала нужно ответить на вопрос.
Ну, во-первых, для чего здесь гостиница? Ведь вокруг множество санаториев и пансионатов со множеством предлагаемых ими услуг в сфере здравоохранения. Но нет в этом живописном районе сооружения, где можно было бы остановиться на короткий, неопределенный срок.
Но сама по себе гостиница будет здесь нерентабельна. Это связано с большой площадью застройки. Было бы глупо для заказчика недоиспользовать предлагаемый земельный фонд. Поэтому в этот вариант можно включить и ресторан, и боулинг-клуб. Думаю, что данные функции будут востребованы и иметь спрос. Любой отдыхающий, остановившийся здесь, может не выходя из здания поужинать и провести досуг.
Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.
Ну, и наконец, третий, заключительный вариант пансионат. Безусловно, на его выбор из массы других повлияло местоположение исследуемого участка. Что может быть лучше чистого воздуха, горного пейзажа, целебных свойств минеральных вод?!
На протяжение двух столетий строились и строятся такие санаторные комплексы. И не возникал вопрос о конкуренции среди них, так как востребованность таких услуг всегда существовала. Тысячи людей из разных уголков нашей страны и ближнего зарубежья стремятся сюда, на Кавказские Минеральные Воды.
Наоборот, в 90-е годы прошлого столетия, многие из таких комплексов пришли в упадок. Медицинский персонал расформирован, потеряно много рабочих мест. Поэтому сейчас даже необходим рост строительства таких учреждений. Необходимо вернуть нашему региону прежний статус Здравницы. А также чтобы поднять социально-экономический рост жизни населения. Только всегда встает вопрос об инвестициях в эту отрасль!
Реальное хозяйствование сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта как экономического ресурса и отыскание путей повышения эффективности этого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов, используемых в качестве реального или финансового актива, т.е предназначенных для извлечения прибыли, должны основываться на параметрах доходности объекта.
Одним из основных параметров доходности объекта является ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Данные об арендных ставках для данной работы взяты из мониторинга СМИ «Из рук в руки», «Все для Вас», «Рынок недвижимости Кавминвод».
В ряде случаев доходы не могут быть получены в полном объеме:
Из-за потерь, связанных с недозагрузкой, ? вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендаторов;
Из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.
Если предположить, что потери от недозагрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, то можно рассчитать эффективный валовой доход как разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки и неплатежей.
Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные и условно переменные, которые формируются из общего перечня расходов.
Чистый операционный доход представляет собой чистый годовой доход на весь капитал, инвестированный в изучаемый объект недвижимости, и рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.
Еще одним из показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой нормы доходности капитала, вложенного в объект недвижимости. Общая норма доходности всего инвестиционного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода к общей сумме средств, вложенных в этот объект.
Для данной дипломной работе все вышеперечисленные показатели эффективности использования объекта определены и сведены в таблице 1 «Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка».
Проанализировав оставшиеся три варианта функций, можно выделить третий - «Пансионат», который по отдельным показателям опережает остальные, и в целом является оптимальным. Если сравнивать значения стоимости объекта для каждого из них, то нужно отметить, что самым высоким является у последнего - 196166883,11. Данный вывод является определяющим в выборе наилучшего и наиболее эффективного варианта использования.
Диаграмма предложения по видам недвижимости %
Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка.
Таблица 1.
|
Показатель |
Вариант 1 (банк, юридический центр) |
Вариант 2 (гостиница с рестораном) |
Вариант 3 (пансионат) |
|
Площадь (S), м2 |
|||
|
Строительный объем, м3 |
|||
|
Площадь застройки, м2 |
|||
|
Площадь участка, м2 |
|||
|
Арендная ставка (А), д.е. за м2 в год |
|||
|
Потери от недозагрузки (Кv), % |
|||
|
Потери от неплатежей (КL), % |
|||
|
Коэффициент операционных расходов (КЕ0), % |
|||
|
Эффективный валовой доход (Ieg), д.е. в год |
|||
|
Чистый операционный доход (I0), д.е. в год |
|||
|
Стоимость строительства здания (VB), д.е. |
|||
|
Общий коэффициент капитализации (R0) |
|||
|
Стоимость объекта, д.е. |
|||
|
Стоимость земли, д.е. |
Выбор варианта ННЭИ земельного участка с улучшениями
При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения становятся более жесткими. Так, исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности его емкости и эффективности. В данной работе, как и для анализа ННЭИ земельного участка как свободного, так и для анализа ННЭИ земельного участка с улучшениями выбранные три варианта остаются без изменений. Результаты расчетов для определения нормы прибыли на инвестиции сводятся в таблицу 2.
Определение нормы прибыли на инвестиции.
Таблица 2.
В данном случае выбор варианта производится на основе анализа значения нормы прибыли на инвестиции. Самым высоким оно является для третьего варианта (пансионат) - 55%. Следовательно, он и является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования исследуемого объекта.
38. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ
1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.
Факторы, определяющие оптимальное использование земли:
1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);
2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;
3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;
5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;
6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;
7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Из книги Большая Советская Энциклопедия (КА) автора БСЭ Из книги Пикап. Самоучитель по соблазнению автора Богачев Филипп Олегович Из книги Маркетинг: Шпаргалка автора Автор неизвестен46. ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО АССОРТИМЕНТА Главный принцип формирования ассортимента – рассмотрение каждой его позиции с точки зрения удовлетворения покупателя. Ни один товар не следует покупать только потому, что он очень дешев, или «на всякий случай», или «чтобы
Из книги Стервология. Краткий курс для занятой стервы автора Шацкая Евгения Из книги Fiction Book Designer 3.2. Руководство по созданию книг автора Izekbis Из книги Феномен иппликатора Кузнецова [Энциклопедия игольчатого массажа] автора Ильинцев И. В.Часть II Показания к игольчатому массажу и схемы эффективного лечения Ниже мы приводим медицинские показания и ориентировочные схемы применения иппликаторов. Особое внимание обращаем на то, что применение иппликаторов, как правило, является лишь частью комплексного
Из книги Косы и косички [Мастер-класс профессионалов] автора Колпакова Анастасия ВитальевнаПринцип использования 1. Соберите волосы в хвост и закрепите его резинкой.2. Немного спустите резинку, ослабив основание хвоста.3. В середину хвостика вставьте ножку topsy tool. Петля при этом должна быть направлена вертикально вверх (рис. 10). Рис. 10. Использование петли topsy tool:
Из книги Как управлять своим временем автора Вронский А. И.Часть 3. Разумный образ жизни как фактор эффективного управления
Из книги Энциклопедия соблазнительницы автора Исаева Виктория СергеевнаЭкспресс-соблазнение: НЛП-техники эффективного обольщения Хочешь привлекать мужчин с первого взгляда? 1 минута – и он уже запал на тебя. Просто попробуй НЛП-техники для экспресс-соблазнения.Обольстить с первой попыткиВ былые времена девушки могли годами вздыхать и
Из книги Русская Доктрина автора Калашников Максим5. Протекционизм – условие формирования эффективного предпринимательского сообщества Все без исключения эффективные предпринимательские сообщества ныне развитых стран, а также и новых индустриальных стран сформировались в условиях защищенного от внешних вторжений
Из книги Философский словарь автора Конт-Спонвиль Андре Из книги Этикет. Полный свод правил светского и делового общения. Как вести себя в привычных и нестандартных ситуациях автора Белоусова ТатьянаТехники эффективного ведения переговоров Умение общаться с людьми - это товар, который можно купить точно так же, как мы покупаем сахар или кофе. Ия заплачу за такое умение больше, чем за что-либо другое на свете. Джон Рокфеллер Если в ходе обсуждений одна из сторон
Из книги Рынок продовольственных товаров автора Власова Ольга Викторовна7.5. Значение системы сбыта для эффективного функционирования рынка Состояние системы сбыта в значительной мере определяет интенсивность и успех рыночных процессов. Эффективность рыночных процессов определяется на макро– и микроуровнях по единой методологии и
Из книги Занимательный тайм-менеджмент … или Управляемся играя автора Абрамов Станислав5.1. Пример эффективного месячного плана В табл. 5.1 показан пример Месячного Плана как основной модели нашей деятельности, основного игрового поля (итоги за первые четыре дня). План состоит из двух частей: Часть планирования (Столбец А) и Дневник Столбцы (D…
Из книги 3D-печать в малом бизнесе автора Горьков ДмитрийПреимущества использования 3D-печати Вы наверное уже слышали с экрана телевизора или из публикаций в интернете, что 3D-печать несет какие-то преимущества и вообще является волшебной палочкой. Так ли это?Главная ниша использования это штучное/мелкосерийное
Из книги ELASTIX – общайтесь свободно автора Юров ВладиславИнструкции использования телефонов Современные SIP-телефоны достаточно функциональны, но при этом очень просты в использовании. Современные аппараты могут поддерживать следующие функции: одновременное подключение к нескольким станциям Paging и Intercom (индивидуальный
Загрузка...