Примеры расчета накопленный износ недвижимости. Износ в оценке

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

устранимый и неустранимый физический износ;
устранимый и неустранимый функциональный износ;
внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 4 Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

экспертный (нормативный);
стоимостной;
метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

F ф – физический износ здания, (%);

F i – физический износ i-го конструктивного элемента (%);

L i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

фундаменты – 10%;
стены – 15%;
перекрытия – 20%;
кровля – 10%;
полы – 35%;
окна – 40%;
отделочные покрытия – 30%;
внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 50%;
прочие – 25%.

Решение:

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС .

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания	Удельные веса конструктивных элементов, %		Удельный вес х процент износа
фундаменты
стены
перекрытия
кровля
полы
окна
отделочные покрытия
внутренние сантехнические и электротехнические устройства
прочие
		-

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены – 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия – 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие – 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.
фундаменты
стены
перекрытия
прочие

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

Пример 32. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет		Износ, тыс. руб.
кровля
полы
окна
отделочные покрытия
		-	-

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

определение величины исправимого физического износа;
определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),
устройство фундаментов
устройство наружных стен
устройство перекрытий
устройство кровли
устройство перегородок
устройство подвесных потолков
устройство полов
внутренняя и наружная отделка
система канализации
система электроснабжения
система отопления
вентиляция и кондиционирование
Косвенные издержки
Прибыль предпринимателя
Общая восстановительная стоимость

2. Определим величину исправимого физического износа:

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

Наименование элементов здания	Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действительный возраст, лет	Общая физическая жизнь, лет	Износ, тыс. руб.
кровля
полы
отделка
канализация
система электро-снабжения
система отопления
вентиляция и кондициони-рование
Итого:		-	-

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.

Определение износа объекта недвижимости

Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.

V воспр = Vп воспр - И или V замещ = Vп замещ - И, (6.5)

где СВ - стоимость воспроизводства объекта;

V замещ - стоимость замещения улучшений объекта;

Vп воспр - полная стоимость воспроизводства объекта;

Vп замещ - полная стоимость замещения объекта;

И - износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах.

Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:

Vп воспр = V воспр (1 - И), (6.6)

где И - износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.

Выделяют два способа определения износа:

· метод срока жизни;
· метод разбиения на виды износа.

Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так и в абсолютном выражении.

Расчет износа методом срока жизни

Износ является функцией времени объекта.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия:

Физическая жизнь здания (Т н) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т факт) - период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как

Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (Т эф / Т н) 100% , (6.7)

где И - износ, %.;

Т эф - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

Т н - типичный срок физической жизни.

И = (Т факт / Т н) 100% , (6.8)

где Тфакт - хронологический возраст.

Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7).

Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки - 30 января 2010 года.

Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан.

И = (Т факт / Т н) 100% =30/150*100% = 30%.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 - 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.

Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным методом расчета износа является метод разбиения на виды износа .

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним.

Рис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимости

Сумма всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Физический устранимый износ определяют стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в таблице 6.5.

Таблица 6.5.

Пример расчета устранимого физического износа

Устранимый физический износ по данным таблицы 6.5 равен 333 500 рублей.

Для расчета физического неустранимого износа обычно используют экспертный метод или метод срока жизни.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле:

И физ = ? [ И физ i I i ] (6.9)

Ифиз i - физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);

I i - удельный вес i-ого конструктивного элемента;

n - число конструктивных элементов оцениваемого здания.

Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.

Таблица 6.6. Расчет физического износа

Конструктивные элементы здания	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100
Фундамент
Стены и перегородки
Перекрытие
Крыша и кровля



Санитарно-технические и электротехнические устройства
Прочие работы
Физический износ здания

Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше.

Нормативный метод.

Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.

Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.

Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Причины функционального износа:

· недостатки, требующие добавления элементов;
· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
· сверхулучшения.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

В зависимости функциональный износ может определяться следующими способами:

· на основе избыточных эксплуатационных затрат;
· на основе парных продаж.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки функционального износа. В ниже приведен пример расчета функционального износа (табл. 6.7).

Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате

Расчетные показатели	*Средние* *показатели* по аналогам	*Показатели по* *оцениваемому*

Площадь, сдаваемая в аренду (S), м 2
Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД



Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар _ S
Действительный валовой доход, руб. в год ДВД = ПВД_ (1 - Кп)
Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД = ДВД - ОР
Стоимость объекта недвижимости, руб.
Стоимость здания, руб. Vзд = V _ (1 - dзу) (в данных расчетах доля земельного участка взята экспертно 25%)
Функциональный износ, %	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0,13 или 13%

Расчет функционального износа может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине функционального износа. Рассмотрим пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов в таблице 6.8.

Таблица 6.8. Пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов

Расчетные показатели	*Средние показатели* по аналогам	*Показатели по* *оцениваемому*
Годовая арендная плата (Cар), руб./м 2
Площадь, сдаваемая в аренду (S), м 2
Коэффициент потерь от недозагрузки, определенный по среднерыночным данным (Кп), % от ПВД
Операционные расходы (ОР), руб./м 2
Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), %
Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), %
Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар _ S
Действительный валовой доход, руб. в годДВД = ПВД_ (1- Кп)
Чистый операционный доход, руб. в годЧОД = ДВД - ОР
Стоимость объекта недвижимости, руб.V=ЧОД/R
Стоимость здания, руб. Vзд = V _ (1 - dзу)
Функциональный износ, %	(182813-164062,5)/182813=0,10 или 10%

Внешний износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· на основе потерь в арендной плате;
· на основе избыточных операционных расходов;
· на основе парных продаж;

Рассмотрим пример определения внешнего износа на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним износом.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса в непосредственной близости от него химического завода в рамках программы вывода производственных предприятий из центра города Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего износа методом парных продаж в таблице 6.9.

Таблица 6.9. Пример расчета внешнего износа на основе парных продаж

Показатели	Величина
	Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от крупных промышленных предприятий, рублей
	Цена продажи объекта В, находящегося вблизи крупных промышленных предприятий, рублей
	Цена продажи здания объекта А, рублей (доля земельного участка - 25%, доля здания 75%).	7500000*0,75=5625000
	Цена продажи здания объекта В, рублей	6900000*0,75=5175000
	Разница, в том числе:
	* в стоимости за счет физических различий объектов А и В, рублей
	* в стоимости, вызванная близостью вещевого рынка, рублей
	Потеря стоимости, связанная с наличием фактора внешнего износа, рублей
	Внешний износ, %.	450 000/7500000=0,06 или 6%

Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении, в зависимости от выбранного метода.

Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать основную формулу затратного подхода (6.2).

Если были рассчитаны различные виды износа в стоимостном и процентном выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по формуле:

V воcпр =(Vп воcпр - И физ. устр - И фун.устр)_ (1-И физ.ну)_ (1-И фун.ну)_ (1 - И вн), (6.10)

И фун устр - износ функциональный устранимый, денежных единиц;

И физ.ну - износ физический неустранимый, %;

И физ.ну - износ функциональный неустранимый, %;

И вн - износ внешний, %.

При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешний и функциональный износ. В таком случае формула упрощается до следующего вида:

V воcпр =(Vп воcпр - И фун.устр)_ (1-И физ.ну), (6.11)

Где V воcпр - стоимость воспроизводства;

Vп воcпр - полная стоимость воспроизводства;

И физ устр - износ физический устранимый, денежных единиц;

И физ.ну - износ физический неустранимый, %.

После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (6.1).

Методы оценки земельных участков

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Рис. 6.3 Методы оценки земельных участков

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не носят обязательственный характер.

Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам.

В экономике недвижимости различают три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 3).

Физический износ -- это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды.

Различают -- устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект недвижимости не подлежит восстановлению.

Рис. 3.

Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода).

Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объектов недвижимости и других технических устройств.

Во-вторых, с возрастом объекта недвижимости увеличивается частота его ремонт замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Моральный (функциональный) износ -- это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д. В отечественной практике данный вид износа носит название морального.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический износ. Функциональный износ -- это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости более старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном обеспечении и т.д. и соответственно дешевле.

Технологический износ -- это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат.

Так же, как и физический моральный износ, может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины такого вида износа:

* недостатки, требующие добавления элементов;
* недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
* сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) -- это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов.

Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Уменьшение стоимости объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т.е. стоимостью устранимых дефектов.

Следует отметить, что бывают и обратные ситуации: стоимость недвижимости может не снизиться, а возрасти вследствие действия внешних причин (ввод новых объектов инфраструктуры, возросшая экономическая активность). Наблюдения показывают, что на длительных отрезках времени внешние причины чаще способствуют не снижению, а увеличению рыночной стоимости земли на развивающихся территориях. Для зданий и строений, испытывающих физический и функциональный износ и находящихся в местах с увеличивающейся привлекательностью, рыночная стоимость будет результатом одновременно противоположных процессов потери стоимости объекта от физического и функционального устаревания и в то же время возрастания стоимости земельной составляющей. В свою очередь, рост стоимости земли ускоряет функциональный износ физически изношенных зданий, что ведет к их сносу и замене (так происходит, например, с жилой застройкой хрущевского периода в центре Москвы).

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный совокупный износ объекта недвижимости (рис. 4). В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Рис. 4.

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 5).

Рис. 5

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и так далее.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис).

Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· метод технической экспертизы;

· стоимостный;

· метод срока жизни.

Метод технической экспертизы для расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

где F ф – физический износ здания, %;

F i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Последовательность реализации метода:

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.

2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:

Число поврежденных участков

Определение размеров повреждения – площадь, длина или глубина.

3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива. (ВСН 53-86)

4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

· по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

· трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

· невозможность измерения функционального и внешнего износа;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением его стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ:ФЖ)*100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)]*100,

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

И = (ХВ: ФЖ) * 100,

где И – износ, %;

ХВ – хронологический возраст.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = ВС * (И: 100),

где И – износ, %;

ВС – восстановительная стоимость.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ также подразделяют на устранимый и неустранимый.

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;
недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
«сверхулучшениями».

Метод капитализации потерь в арендной плате
Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Методы определения функционального износа:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Не отражает прибыли инвестора.

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет»

Институт Права и управления

Кафедра «Финансы и менеджмент»

КОНТРОЛЬНО-КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка бизнеса и недвижимости»

на тему:

ИЗНОС В ОЦЕНКЕ

Выполнил Белова Е. С.

гр. 720621

Проверил Соломыкова Л.В.

ассистент кафедры «ФиМ»

Тула 2014

Введение

Одним из важных этапов оценки объекта недвижимости, бесспорно, является определение степени его износа. Износ, по своей сути, это потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта становится меньше, чем стоимость замещения или стоимость воспроизводства. Следовательно, без определения износа оценка стоимости объекта будет неверной, так как она не учитывает физические и функциональные изменения, произошедшие с объектом за время его эксплуатации, не учитывает затраты, которые потребуются для восстановления первоначальных характеристик или адаптации объекта к современным рыночным требованиям. Процедура определения износа объекта позволяет оценить его реальное состояние, объективно определить срок его экономической жизни и, что немаловажно, правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта недвижимости.

Описанное выше, подчеркивает актуальность выбранной мною темы. Основной целью данной работы является рассмотрение проблемы определения износа в оценке. Достижение этой цели предопределяет постановку и решение следующих задач: описание и вычисление износа, его э кономическое содержание, рассмотрение различных видов износа, анализ методов оценки физического, морального и внешнего износа, а также определение их достоинств и недостатков.

1 Определение износа и его экономическое содержание

Определение степени износа - важный этап оценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить его истинное состояние, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта.

Износ частичная или полная утрата потребительских свойств и стоимости, как в процессе эксплуатации, так и при их бездействии.

Износ в оценке это любая потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта оценки становится меньше либо стоимости замещения, либо стоимости воспроизводства .

Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимости. Экономическое содержание износа заключается в том, что износ классифицируется не с позиции технической осуществимости, а с точки зрения их экономической целесообразности . Рассмотрим периоды жизни объекта оценки и характеризующие их оценочные показатели (рис. 1)

дата постройки оценки снос объекта

Дата оценки день, когда улучшения не ведут

Фактический возраст к увеличению стоимости

Эффективный возраст оставшийся срок экономической жизни

Срок экономической жизни объекта

срок физической жизни объекта оценки

Рисунок 1 Периоды жизни объекта оценки

Разберем подробнее периоды жизни объекта, представленные на рисунке 1:

Срок физической жизни объекта отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться о своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности объекта в оценочной практике. Выступает естественным ограничителем срока экономической жизни. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Срок экономической жизни объекта время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающие затраты на улучшение, то есть когда износ носит устранимый характер.

Срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию, своевременной модернизации и ремонту.

В отечественной практике техникой экономического обоснования определяется проектный срок жизни здания, который обычно указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются норма амортизации и периодичность ремонтного обслуживания.

Фактический возраст время от введения объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливается по паспорту объекта или свидетельству о его регистрации.
Эффективный возраст время, которое оценивается продолжительностью жизни объекта исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических и других факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от физического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации объекта эффективный возраст, как правило, равен фактическому.

Оставшийся срок экономической жизни объекта определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам . Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки . Износ объектов возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано, каждая из причин является основой вида износа, которые рассматриваются мной во второй главе данной работы.

2 Виды износа

Как было замечено ранее, на износ объекта влияют три причины (фактора), которые являются основой трех различных видов износа:

Физический износ Уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным причинам или в следствии неправильной эксплуатации. Он п одразумевает изменение функциональных способностей, вплоть до полного разрушения объекта недвижимости.

Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Критерием выступает целесообразность затрат на устранение, которые не могут превышать потенциальной выгоды, рассчитываемой экспертом оценщиком. Неустранимый физический износ быстро изнашиваемых элементов определяется методом инжиниринга (вычитая из общей суммы стоимости воспроизводства стоимость затрат на восстановительные работы). Неустранимый физический износ определяется по совокупности многих факторов.

Долговременные элементы объектов имеют различные сроки эксплуатации , зависящие от материалов, из которых они были изготовлены и применёнными технологиями. Техническая взаимосвязь конструкций оказывает влияние на эксплуатационные качества всего объекта в целом. Расчёты производят по максимально изношенному элементу. Быстро изнашиваемые объекты могут претерпевать в процессе неоднократных замен качественные изменения, оказывающие на определение стоимости некоторое влияние. Производство мелкого текущего ремонта чаще всего служит примером устранимого физического износа . Издержки определения прямых и косвенных затрат, а также учёт предпринимательской прибыли при восстановительных работах отдельных элементов обсчитываются, сообразно с рыночными ценами на товары и услуги.

Функциональный или моральный износ уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. При этом могут быть не только недостаточные, но и избыточные потребительские свойства, например, излишне дорогое покрытие не соответствующее функциональному назначению недвижимости.

Функциональный износ определяется также разницей в затратах при установке, например, системы кондиционирования в строящемся или функционирующем здании. Уменьшение стоимости объекта может вызывать недостаток или избыток отдельных качественных характеристик. К ним относятся: плохая планировка, чрезмерная плотность застройки участка земли, неудобство расположения и подъезда к зданию, наличие избыточных элементов, не участвующих в функциональном назначении и др.

Внешний или экономический износ изменение стоимости имущества в следствии изменений внешней среды, а именно социальных стандартов общества, законодательный и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.

Для наглядности, рассмотрим виды износа на рисунке 2.

Рисунок 2 Виды износа и их классификация

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого не превышают достигаемые в результате этого увеличение стоимости имущества. Если же расходы по устранению износа больше последующего увеличения стоимости имущества, такой износ считается неустранимым.

Кроме того, физический износ классифицируется

По причине вызвавшей износ на:

Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации;
Износ, накопившийся в результате стихийных бедствий, аварий и т.д.

По времени протекания на:

Непрерывный - постепенное снижение технико-экономических показателей;
Аварийный быстрый по времени протекания износ.

Моральный классифицируется на:

Функциональный износ износ, причина которого изменение свойств изделий, аналогичных данному, удешевление их производства;
Технологический износ износ, причина которого изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект.

3 Методы оценки износа, их достоинства и недостатки

Физический износ

В литературе по оценке недвижимости и бизнеса описывается множество методов по определению физического износа, однако самыми распространенными являются следующие:

метод эффективного возраста;
метод сравнимых продаж;
экспертный метод;
метод разбивки.

Метод эффективного возраста прост в техническом исполнении и мало зависим от состояния рынка, он основан на экспертизе строений объекта оценки и гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости. Исходя из этого предположения существует формула для расчета износа :

И износ;

ЭФ эффективный возраст;

ЭЖ экономическая жизнь;

ВС восстановительная стоимость.

Достоинства метода:

Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
Показатель ВС берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

Недостатки метода :

Все предположения оценщика по данному методу будут иметь интуитивных характер, что ведет к его юридической уязвимости.
Метод не дает различий по типам износа, а также по срокам жизни отдельных элементов объекта.

Сопоставление достоинств и недостатков метода приводит к тому, что на практике данный метод почти никогда не применяется.

Метод сравнения продаж наиболее часто употребляется для определения экономического износа, в связи с чем его подробное описание изложено в третьей части данной главы, где описываются методы внешнего износа.

Экспертный метод . В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий» . Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания.

Формула для расчета имеет вид :

Ифиз = × 100%

где Иi величина физического износа i того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

УВ i удельный вес i того элемента в здании;

i номер элемента.

Достоинства метода :

1. Относительная простота выполнения расчетов;

2. Методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана. Доказательная часть железобетонная. Особенно, когда мнения работника БТИ (отражены в техническом паспорте здания) и оценщика (отражены в акте осмотра объекта оценки или в дефектной ведомости) вдруг случайно чудесным образом полностью сходятся.

Недостатки метода :

1. Сама методика предусматривает точность расчетов ±5%. Износ по конкретному элементу можно определить, допустим, в 25% или 30% - ну градация такая через 5%. Но даже не это страшно, а значительное влияние субъективного фактора/

2. Величина ошибки обратно пропорциональна опыту оценщика. Помимо этого довольно часто встречается ситуация, когда простым проведением косметического ремонта скрываются многие видимые признаки износа основных силовых элементов здания, что приводит к значительному занижению величины реального износа по зданию в целом.

При выборе метода расчета очень часто достоинства метода перевешивают недостаток, и поэтому данный метод применяется оценщиками очень активно.

Метод разбивки предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Достоинство метода :

1. Метод позволяет учесть, как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).

Недостатки метода :

Сложно объяснить человеку, читающему Ваш отчет, почему расчетная величина износа здания в целом превышает износ, указанный в акте осмотра здания (т.е. отложенный ремонт);
Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;
Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам (например, здание купили совсем недавно и у нового собственника просто отсутствуют данные о том, что и когда в последний раз ремонтировалось на объекте оценки). Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.

Не смотря на большое число недостатков, данным методом довольно активно пользуются на практике.

Моральный износ

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлены ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

Капитализацией потерь в арендной плате;

Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

3.3 Внешний износ

Внешний или экономический износ обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

Метод капитализации потерь в арендной плате;

Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

Метод сравнения продаж.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа объекта, путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж сравнимых объектов .

Этапы реализации метода:

Отбор недавних продаж объектов аналогичных объекту оценки по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительно стоимости здания;
Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта;
Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов;
Расчет текущей восстановительной стоимости объекта каждого из сопоставимых;
Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий, вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимостью тех же зданий;
Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его переноса на объект оценки.

Достоинства метода состоит а объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.

Недостатком метода является обезличенность выявленного типа износа, то есть в отсутствии возможности дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает применение этого метода в управлении недвижимостью. Кроме того, метод достаточно трудоемкий, так как требует приведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшения всех объектов.

Заключение

Определение износа неотъемлемая часть оценки объекта недвижимости. Оно способствует адекватному определению реального состояния объекта, помогает оценить оставшийся срок его экономической жизни. Без этапа определения износа, оценка объекта будет неполноценной и неверной.

В ходе написания работы были решены намеченные задачи, в том числе мной было определено, что износ в оценке это любая потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта оценки становится меньше либо стоимости замещения, либо стоимости воспроизводства. Кроме того, проанализировано экономическое содержание износа, заключающееся в том, что износ классифицируется не с позиции технической осуществимости, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Анализируя проблему определения износа, выявила причины износа объектов недвижимости, а также их виды: физический, функциональный или моральный, внешний или экономический.

Кроме того, в ходе работы рассмотрела существующие методы определения износа и убедилась, что большое значение в оценке объекта играет правильно подобранный метод определения износа, так как каждый вид износа имеет свою специфику. Проанализировав методы определения оценки, выявила их достоинства и недостатки, что позволило мне сделать вывод о том, что наиболее рационально и эффективно применение экспертного метода и метода разбивки, что подтверждается существующей практикой.

Список литературы

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ
Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния здания: Учебник. М.: ИНФРА-М, 2010. 268с.
Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 2007.
Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2012. -335 с.
Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. -504 с.
Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание под ред. Драпиковского А.И., Ивановой И.Б. изд. 2-е Б, Изд-во «Ега-Басма», 2011. 480 с.