Порядок созыва общего собрания собственников жилого дома. Общее собрание собственников

Высшим органом управления многоквартирного дома, согласно ч.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), является общее собрание собственников. Только общее собрание собственников, а не управляющая компания, управа, префектура, депутаты или некие «старшие по дому», может принимать решения относительно самого дома, общего имущества собственников, в том числе земельного участка, на котором расположен дом, и накоплений на капитальный ремонт.
Ниже мы подготовили подробный алгоритм проведения общего собрания собственников (ОСС) с многоквартирного дома (МКД).
Общая последовательность действий:
1.Формирование инициативной группы
2. Получение реестра собственников помещений в доме
3.Определение основных параметров собрания: форма и сроки проведения, повестка.
4.Уведомление собственников о проведении собрания
5.Проведение собрания
6.Подведение итогов (результатов) собрания
7.Надлежащее уведомление о результатах ОСС

1. Формирование инициативной группы

Сформируйте инициативную группу. Для организации общего собрания собственников (ОСС) достаточно двух-трех активных людей. Вместе с ними обсудите вопросы, касающиеся дома, определите, кто будет выступать инициатором проведения общего собрания (инициатором может выступить любой собственник квартиры).

2. Получение реестра собственников помещений в доме

Получите реестр собственников дома. Это необходимо, чтобы определить, сколько голосов принадлежит каждому собственнику (высчитывается пропорционально доле площади его квартиры в общей площади дома), а также, чтобы уведомить всех собственников о проводимом собрании.

Данные о всех собственниках квартир дома с указанием площади квартир можно запросить

В ГКУ ИС (инженерная служба) района или управе. Запросить данные может любой собственник. Данные В ГКУ ИС могут быть неполными и устаревшими. ПРИМЕР ЗАПРОСА
Обратиться в Росреестр и получить выписки по всем помещениям. Это платная услуга. Актуальность информации будет намного выше, но существуют минимум две проблемы: база данных Росреестра очень часто и помногу «висит», и база данных Росреестра работает «в лоб», по принципу «что спросили, то и получили», в итоге чего часто бывают случаи, когда информация отдельно по каким-то квартирам есть, но она не привязана к конкретному дому, т.е. запрос выписок по адресу дома может не выдать всей имеющейся информации по всем квартирам дома. В таких случаях нужно отдельно выискивать информацию в базе данных.
обратиться в компании, предоставляющие услуги по получению выписок из Росреестра для проведения собраний, например сайт sobdoma.ru

На практике можно комбинировать все вышеперечисленные варианты. На основе полученных данных подготовьте реестр, определив, сколько голосов принадлежит каждому собственнику (высчитывается пропорционально доле площади его квартиры в общей площади дома). Не забудьте о собственников нежилых помещений (если такие есть в доме), они тоже имеют право голоса на общем собрании.

Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной). Например, если общая площадь выделенных помещений в доме – 10000 м 2 , а площадь вашей квартиры – 44 м 2 , ваша доля составит 0,44%.

3. Определение основных параметров Общего собрания собственников (ОСС): форма и сроки проведения, повестка.

Инициативная группа должна определить основные параметры ОСС:

Форма проведения ОСС. Мы советуем выбрать очно-заочную форму проведения собрания (п.3 ст.44.1 ЖК РФ), это самая оптимальная форма проведения собрания: голосование происходит на реальном собрании собственников, после чего проводится дополнительное голосование заочным путем для собственников, не пришедших на очную встречу. Общее собрание (очное и заочное) должно иметь кворум – более 50% голосов (исходя из площади).
Место и время проведения ОСС . Для проведения очной части ОСС подойдет площадка возле определённого подъезда, либо детская площадка во дворе.
Повестку собрания (перечень вопросов, по которым планируется принять решение). До проведения собрания четко определите повестку. Помните: поменять повестку после начала уведомлений или принимать решения по вопросам, не включённые в повестку ОСС, запрещено (ч.2 ст.46 ЖК РФ).

В повестку собрания необходимо включить обязательные технические вопросы:
— об избрании председателя и секретаря ОСС;
— об избрании членов счетной комиссии;
— об определении способа уведомлений о проведении общих собраний собственников помещений в МКД.
— об определении формы доведения до собственников помещений в МКД решений, принятых общим собранием, и итогов голосования.
— об определении места хранения протокола и решений собственников помещений в МКД

Помимо обязательных вопросов включите в повестку собрания волнующие вас темы (выбор совета дома, решение по поводу реновации, проведение и контроль за капитальным ремонтом, использование общедомового имущества и т.п.).

Первым делом мы советуем выбрать Совет многоквартирного дома (ст 161.1 ЖК РФ), этот орган имеет ряд полномочий, облегчающих дальнейшую жизнедеятельность дома, включая инициирование других ОСС, контроль за деятельностью управляющей компании (УК) и т.д.

Что касается реновации, то Правительство Москвы подтвердило, что решение ОСС в многоквартирном доме имеет безусловный приоритет перед результатами голосований в иных формах.
Примеры формулировки повестки о включении или исключении дома из программы реновации жилищного фонда Москвы:

О включении многоквартирного дома по адресу: …, в программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

О включении дома, расположенного по адресу: … , в перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, как попадающего в границы подлежащей реновации территории, в соответствии с ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве».

Отдельно обратите внимание! Формулировки в повестке, вопросы в уведомлении и в бюллетенях должны совпадать ! Это крайне важно.

4. Уведомление собственников о проведении собрания.

Распространить информацию о планируемом собрании необходимо не менее чем за 10 дней до даты его проведения.

Для уведомления собственников необходимо подготовить Сообщение о проведении собрания. Что должно содержать это сообщение указано в части 5 статьи 45 ЖК РФ :

Уведомление-сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения.

Порядок уведомления указан в части 4 статьи 45 ЖК РФ . Сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме);

2) вручить под роспись каждому собственнику;

3) разместить в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений. Однако такое место должно быть уже определено решением общего собрания собственников (чаще всего, этого сделано не было). Однако разместить ДОПОЛНИТЕЛЬНО такое объявление в подъездах лишним не будет. Настоятельно рекомендуется проводить фото-, видеофиксацию размещения объявлений с подписанием акта участвующих в процессе нескольких собственников. Это необходимо для того, чтобы в случае конфликтных ситуаций иметь возможность доказательной базы, что объявления действительно размещались.

Однако приоритетным является личный обход квартиры. При обходе квартир, вручаются уведомления о проведении собрания лично в руки каждому СОБСТВЕННИКУ и он должен расписаться в Реестре вручения собственникам помещений сообщений о проведении общего собрания. Реестр готовится на основе реестра собственников жилых и нежилых помещений МКД. Реестр уведомлений является обязательным приложением к протоколу общего собрания.

Для последующей системной работы с собственниками своего дома рекомендуется уточнять действующие мобильные телефоны и адреса электронной почты каждого собственника.

Всем собственникам, которых не удалось застать, необходимо выслать уведомления по почте по адресу владения собственностью (то есть по адресу в вашем доме) заказным письмом. При этом необходимо учитывать, что прийти таким собственникам уведомление о получении заказного письма на их имя должно не менее, чем за 10 дней до проведения ОСС, т.е. отправлять такие письма необходимо примерно за 15 дней до даты проведения ОСС.

Собственником муниципальных квартир является Правительство Москвы в лице Департамента городского имущества. Но представителем собственника на ОСС является ГКУ ИС района и он тоже должен быть уведомлен заказным письмом с уведомлением о доставке. При голосовании по вопросу реновации право голосовать, согласно постановлению Правительство Москвы 245-ПП, передано нанимателям, имеющим договор социального найма. Кого необходимо уведомлять о проведении ОСС в этом случае – не определено, т.к. базы данных по нанимателям никаким собственникам получить не удастся. В этом случае уведомлять необходимо в стандартном варианте – ГКУ ИС района.

5. Проведение собрания

Собрание по форме очно-заочного голосования состоит из двух частей — очного обсуждения и принятия решений по вопросам повестки дня, а также заочной части, когда есть возможность передачи решений (бюллетеней) собственниками в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). Заочное голосование начинается после проведения очного. Как правило срок проведения заочной части устанавливается 10-20 дней.

В момент проведения очной части проведите регистрацию участников

Для голосования нужно подготовить бюллетень для голосования (решение собственника). Он должен содержать следующую обязательную информацию (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ) :

б) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение;

в) решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против» или «воздержался»).

Голосовать на ОСС собственник может как лично, так и через своего представителя (ч.1 ст.48 ЖК РФ). Представитель должен иметь нотариальную доверенность. Представители органов государственной власти могут назначаться распорядительным документом.

В день проведения очной части ОСС члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Проводится обсуждение вопросов повестки дня. Собственники принимают решения, голосуя в полученных ранее бланках решений. По окончании собрания составляется список собственников, присутствующих на очной части ОСС.

Заочная часть ОСС подразумевает передачу в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, письменных решений собственников (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решения принимаются до времени и даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом заочной части голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч.2 ст.47 ЖК РФ).

Ведите лист регистрации тех, кто передает ваш решения в заочной форме

6. Результаты собрания

Счетная комиссия, уполномоченная ОСС, обрабатывает поступившие бюллетени-решения и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ).

Действительными считаются те результаты голосования каждого собственника, в которых отмечен только один вариант ответа. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч.6 ст.48 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложениями и в качестве приложения прикладывают, помимо прочего, все (решения собственников) бюллетеней для голосования.

Решения общего собрания собственников оформляется в виде протокола (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Требования к оформлению протоколов определены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр (крайне важный документ!). Необходимо оформить протокол и все приложения к нему строго (!) в соответствии с данным приказом, ошибки или небрежность и невнимательность к деталям в оформлении протокола может легко повлечь признание результатов ОСС недействительными.

После изготовления протокола о проведении ОСС, необходимо подготовить весь пакет документов о проведённом ОСС, включающий в себя все вышеуказанные документы, которые будут приложением к протоколу, являющимися неотъемлемой частью — все формы уведомлений, решений, реестры и т.д.

7. Надлежащее уведомление об итогах общего собрания

Уведомить необходимо собственников, управляющую организацию и управу района (в случае голосования по вопросам реновации).

Для уведомления собственников о принятых решениях на ОСС надо разместить протокол в доме, в месте, определенном на ОСС. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня завершения голосования (ч.3 ст.46 ЖК РФ).

Решения и протокол общего собрания собственников теперь являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Также инициатор общего собрания не позднее чем через десять дней после его проведения обязан передать копии решений и протокола общего собрания в управляющую компанию (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Инициатор передаёт только в УО, но (!) нужно обязательно проконтролировать, чтобы УО в течение 5 дней (!!!) передала протокол и решения в МЖИ и разместила на их порталах Дома Москвы http://dom.mos.ru/ и Реформа ЖКХ https://www.reformagkh.ru/.

Дополнительно по вопросу реновации необходимо уведомить управу района (п.2.4. постановления Правительства Москвы 245-ПП).

Если у вас остались вопросы – , постараемся помочь.

Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.

Сколько же должно присутствовать жильцов, чтобы собрание считалось состоявшимся и что такое кворум?

На разные случаи жизни закон предусматривает особый ответ. Давайте рассмотрим все варианты.

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

ВНИМАНИЕ! Необходимо заранее рассчитать нужное число участников, исходя из сути обсуждаемых вопросов и количества собственников на дату проведения голосования

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу . Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Можно ли проголосовать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

ВАЖНО! Все вопросы, которые касаются исключительно обслуживания дома и связанных с этим расходов, можно решить простым большинством.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Какие вопросы требуют 2/3 голосов?

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.

Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.

Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 голосов – не просто требование, но и дополнительная страховка , которая избавит Вас от судебных разбирательств.

ВНИМАНИЕ! Закон указывает лишь минимальное число собственников, которое необходимо для принятия решения, однако Вы можете увеличить его.

Например, если закон требует лишь 50% голосов, собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.

Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.

Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.

Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.

Когда необходимо 100% присутствия и 100% голосования?

Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.

Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» - дело весьма проблематичное.

Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:

ВАЖНО! Вам нужно получить 100% согласие, если полная реконструкция дома или частичный ремонт приведут к изменениям границ собственности, скажем, если часть придомовой территории станет недоступной для общего пользования.

Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Итак, кворум – это минимально необходимое для принятия решения количество собственников на общем собрании.

Во многих случаях он составляет более половины от общего числа, однако для принятия самых важных решений всё же нужно получить 2/3, например, когда на повестке дня реконструкция дома или сдача в аренду общедомовой площади.

В отдельных случаях, когда вопрос касается изменения границ собственности, нужно получить согласие всех владельцев.

Кворум, как форма подсчёта голосов

Сам кворум членов ТСЖ это количество таковых, утверждённое законодательно и пунктами устава управляющей по действующим документам организации, которое крайне необходимо, для того, чтобы проводимое публичное собрание собственников жилых помещений было фактически признано состоявшимся. А также для того, чтобы законно и неоспоримо было принято то или иное оговариваемое решение в соответствии с озвученной в оповещении повесткой дня. Статья 45 Жилищного действующего кодекса устанавливает, что собрание имеет кворум, если собравшиеся участники обладают пятьюдесятью и более процентами голосов от всего многоэтажного дома.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.

Для того чтобы узнать реальную площадь, необходимо, опять же, отталкиваться от действующего российского законодательства.

Предварительная работа

Перед тем как посчитать кворумы общего собрания собственников, необходимо обладать определённой информацией. В первую очередь это точная площадь вашего многоквартирного дома. Актуальные и точные сведения, в соответствии с Правительственным Постановлением РФ №491 от 13 августа 2006 года, касающегося утверждения правил по содержанию общего домового имущества, содержаться в Росреестре. Пункт четвёртый данного постановления гласит, что если информация в технических документах и Едином государственном реестре недвижимости не совпадает, руководствоваться следует данными последнего (Росреестр). Это также значит и то, что для уточнения общей площади следует сразу обратиться в данный орган.

Для очного собрания ТСЖ важно, чтобы кворум был, иначе проводить мероприятие нельзя. Чтобы определить наличие кворума, нужен так называемый явочный лист членов ТСЖ. Иными словами, каждый явившийся участник обязан иметь при себе личный паспорт и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в данном доме. Сведения из этих документов и паспорта вносятся в явочный лист, который в итоге должен быть подписан самим участником.

До начала собрания ответственные лица подсчитывают количество долей собственности и определяют наличие кворума.

Разъяснения и примеры

Все условия и требования к проведению собраний владельцев жилья в многоэтажных домах можно найти в отдельных статьях Жилищного действующего с изменениями кодекса Российской Федерации. Так, например, первая часть 48 статьи говорит о том, что право фактически голосовать по озвученным вопросам зафиксированной повестки дня имеют исключительно собственники помещений в данном доме. То есть, если речь идёт о жилой квартире, во внимание берётся лишь мнение её законного владельца, а проживающие с ним граждане, даже если они зарегистрированы, права голоса не имеют. Беря во внимание указанные выше правила подсчета доли на право общего владения совместным имуществом, если квартира имеет площадь 68 метров квадратных, в то время как весь дом – 6035 метров квадратных, доля общего имущества владельца составит 68/6035=0,011.

Третья часть этой же статьи ЖК РФ регламентирует, что сумма голосов владельца пропорциональна имеющейся законной доле в правах на наличествующее общее имущество, то есть, если брать пример выше, 0,011*100=1,1 – это количество голосов данного владельца.

Именно частью третьей 45 статьи Жилищного кодекса установлено, что кворум имеет место, когда количество голосов присутствующих больше пятидесяти процентов. При этом вместо собственника может присутствовать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Если возникает реальная необходимость в присутствии представителя, важно обратить внимание на вид выдаваемой доверенности, конкретный ограниченный список полномочий и срок действия, который имеет смысл ограничить один днём – датой проведения собрания.

Голоса владельцев жилья

Сумы голосов членов ТСЖ на проводимом открыто собрании в процентном соотношении определяются при математическом умножении общей площади в частной, приватизированной собственности присутствующих на значение 100 и делении на известную точную площадь всех имеющихся в многоквартирном (многоэтажном) доме помещений, включая в обязательном порядке нежилые, во владении юридических и при наличии физических лиц. Общая полезная известная по данным государственных структур площадь указана в технической актуальной документации или её можно уточнить в Росреестре.

Если взять за пример общую площадь всего дома 6035 метров квадратных, как было приведено выше, и участников собрания, которым принадлежит в общей сложности 3248 метров квадратных, получается:

3248*100/6035=53,81, что говорит о том, что кворум есть, собрание проводить можно и принимать решения путём голосования также разрешено.

Однако необходимо учитывать и то, какой вид собственности у голосующего участника. При этом все действия, даты и цифры обязательно вносятся в протокол собрания, который должны подписать участники. Форма протокола стандартна, никаких специфических требований не установлено.

Отсутствие кворума определяется точно также, если получилось значение менее пятидесяти. В таком случае придётся назначать сбор на другую дату и заново уведомлять об этом владельцев недвижимости.

Долевая собственность и совладение

В соответствии со статьями 245-252 в Гражданском действующем ныне с изменениями кодексе Российской Федерации, общее частное, приватизированное имущество может быть долевым или, ссылаясь на стати 253-259 того же кодекса, совместным. С долевой собственностью, как правило, никаких затруднений не возникает, поскольку доля конкретно выделена, о чём свидетельствуют соответствующие документы. Чтобы определить процент голосов здесь, необходимо площадь своей доли умножить на 100 и разделить на общую площадь дома, так же, как это делается в обычных случаях. При расчётах кворума на собрании во внимание берутся только те цифры и граждане, которые зафиксированы в документах.

Первая и вторая часть 253 статьи в Гражданском кодексе РФ устанавливают, что владельцы помещения в совместной собственности используют недвижимость и распоряжаются ней на равных правах, поскольку доли не выделены. Таким образом, на собрании может присутствовать любой совладелец, и процент голосов будет определяться на квартиру, а не на отдельных совладельцев, на скольких бы ни было записано жильё.

Принятие решений

Первая часть 46 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает определённые требования, согласно которым все решения принимаются товариществами путём голосования. Принимается то решение, за которое проголосовало большинство процентов голосов, а не количество членов ТСЖ.

Кроме того, во внимание следует принимать вторую часть 44 статьи данного кодекса, где сказано, что для принятия решения нужно не просто большинство голосов, а как минимум две третьих таковых от общего количества возможных, а не присутствующих. Это могут быть решения касательно:

В качестве примера, для принятия решений по размещению рекламы форма проведения собраний стандартная, определенный ранее порядок ведения протокола соблюдается. Для того чтобы решение было одобрено, требуется, чтобы «За» проголосовали 66% и более всех владельцев помещений в доме, а не 66% присутствующих на собрании.

Вопросы о ремонте, реконструкции и содержании жилого дома необходимо решать своевременно, посредством проведения качественных проверочных мер жилья, ремонтных работ, и других необходимых мероприятий. Вопросы о необходимости работ, сроки их проведения, сметы, количество и качество привлекаемых сторонних сил - все это самостоятельно контролировать гражданам, проживающим в доме, сложно.

А ведь именно на собственников возложена обязанность по определению формы управления их домом, и, соответственно, участию в вопросах его содержания. Собственник может лично участвовать в управлении домом, к которому принадлежит его квартира, через управляющий орган - общее собрание собственников помещений, посредством выражения мнения голосованием.

Понятие "общее собрание собственников"

Указанное собрание - запланированный процесс взаимоотношений собственников жилья с целью решения насущных вопросов относительно содержания жилого дома в надлежащем санитарном, противопожарном, техническом состоянии, где каждый из собственников может высказать свое мнение по поводу решения поднимаемых вопросов.

Каждый хозяин квартиры имеет право проявить инициативу по поводу организации собрания, и только собственники наделены правом принятия решений на собрании.

По правилу, установленному законом, собрание собственников организуется не реже, чем раз в год (см. в ст. 45 ЖК РФ). Но допускается возможность проведения собрания по необходимости, в любое время, если нужно решить значимый вопрос по поводу многоквартирного дома. Собрания раз в год обязательны, а к внеочередным таких требований закон не предъявляет: они могут проводиться с различной регулярностью или не проводиться вообще.

Вопросы, поднимаемые на общих собраниях

Жилищный закон определяет полномочия органа управления домом, их перечень приведен в ст. 44 ЖК РФ, в соответствии с ним, общее собрание собственников рассматривает и решает ряд проблем:

об использовании участка земли под домом и около него, о запретах и ограничениях, связанных с его использованием и эксплуатацией;
об использовании общего имущества дома лицами, не являющимися собственниками помещений в доме, о возможности установления рекламных конструкций с привлечением для этих целей имущества, об организации собрания собственников и структуре, которая непосредственно займется содержанием дома, о выборе лиц, которым собственники доверят управление перечисленными вопросами;
об определении способа управления домом;
о капитальном ремонте, возможности произведения надстроек к дому и его расширении, строительстве различных хозяйственных или имеющих иное назначение зданий, об использовании и ремонте общедомового имущества, о размере, способе управления денежными средствами, выделяемыми на обеспечение указанных мер;
о разрешении иных насущных вопросов, которые законом отнесены к ведению общего собрания собственников.

Планирование общего собрания

Инициатор очередного или внеочередного собрания для владения точной информацией о количестве собственников жилья дома получает список указанных граждан, путем запроса в уполномоченные на сбор и хранение такой информации органы, или через личный обход квартир дома. Собственнику жилья в обязательном порядке сообщают о проведении собрания одним из следующих способов:

Направлением заказного письма. Возможна замена этого способа на любое другое письменное сообщение, если это предусмотрено решением общего собрания.
Устным объявлением и вручением уведомления с получением личной подписи.
Помещением информации о собрании на информационных стендах во внутренних помещениях дома.

Уведомлением собственник извещается о точной дате и времени проведения, месте проведения собрания, сообщается информация об инициаторе собрания, повестке дня (списке рассматриваемых вопросов), форме проведения собрания (очная, заочная, смешанная) и иных уточняющих данных. По итогам собрания о принятых решениях сообщается всем собственникам жилья, путем размещения информации в зоне свободного доступа для каждого жильца дома.

Очное голосование и требования, предъявляемые к нему

При таком методе проведения общего собрания, каждый хозяин жилого помещения участвует в решении поставленных вопросов личным присутствием. Решения, принятые очно, видятся более объективными, ведь собственнику каждой квартиры предоставлена возможность лично ознакомиться с материалами и документацией, регламентирующими разрешение поднятых на собрании вопросов и озвучить свое согласие или несогласие с планируемыми мероприятиями.

Если на собрании присутствуют собственники, обладающие 50% и более от общего количества голосов собственников, собрание считается состоявшимся и принятое на нем решение правомочным. Количество граждан, пришедших на очное голосование, фиксируется посредством явочного листа, или в другом формате, оговоренном участниками собрания.

Такой способ проведения собрания неудачен для жильцов больших, многоподъездных домов в силу обозначенных причин. И, напротив, удачен для многоквартирных домов с меньшим количеством подъездов и квартир.

Заочное голосование и его особенности

Законом разрешено не только очное проведение собрания собственников, но и заочное. При заочном рассмотрении вопросов, граждане, которым принадлежат квартиры, принимают решения, поставленные на обсуждение и голосование письменно, и направляют эти решения по адресу, указанному местом проведения собрания. При заочной форме голосования обязательно наличие правильно оформленного решения собственника в письменном виде.

Бланки, в которых указываются принятые решения по рассматриваемой проблематике, направляются собственнику жилья для заполнения. Заочное голосование применяется довольно часто по причине удобства в его реализации, гражданам проще заочно ответить на поставленные вопросы, чем находить время для личного участия в собрании.

Очно-заочная форма голосования

Фактически в этой форме собрания проводились и ранее, ведь далеко не всегда удается собрать граждан-собственников жилья для личного участия в голосовании, в этом случае закон разрешает дальнейшее принятие решения заочно. Обе указанные формы собрания проводятся для принятия однородных решений по определенным вопросам, то есть фактически соблюдается очно-заочная форма.

В настоящее время очно-заочное принятие решений - официально разрешенная форма проведения собраний.

Она является целостной, очное и заочное решения принимаются в пределах одного собрания. Поднятые проблемы решаются при личном присутствии участников собрания, как при очной форме, а также последующим направлением решений, как при заочной форме.

Решение собрания

Результаты собрания зависят от итогов голосования. Как правило, решение принимается, когда за него отдано большинство голосов от общего количества граждан, участвующих в голосовании, а в некоторых случаях нужно набрать более 2/3 голосов от общего числа присутствующих на собрании и голосующих граждан.

Рассматриваются и обсуждаются только включенные в повестку дня вопросы, по ним же принимаются решения. Важно отметить, что менять эту повестку, добавлять новые темы на рассмотрение, редактировать старые нельзя. Оформленные решения владельцев жилья, принятые общим собранием - протоколы, хранятся, и могут быть предоставлены собственнику или проверяющей структуре для ознакомления по запросу. Решения, принятые должным образом с соблюдением установленной процедуры, обязательны для исполнения не только лицам, участвовавшим в голосовании, но и всем остальным собственникам.

Если хозяин квартиры считает, что решение принято с нарушениями законодательства или ущемляет его личные интересы, или интересы других граждан, он может обратиться в судебные инстанции с заявлением, для обжалования решения, принятого общим собранием.

Общее собрание собственников жилья - высший орган самоуправления в многоквартирном доме. Рассказываем, как провести общее собрание владельцев, чтобы соблюсти все юридические тонкости с одной стороны, и сэкономить свои силы и время - с другой.

1. Инициирование собрания владельцев жилья

Инициировать собрание может любой собственник помещения в многоквартирном доме, управляющая компания или ТСЖ - но только по вопросам, находящихся в их компетенции, или по обращению 10% собственников. Перед проведением собрания надо определиться с формой, датой, временем и повесткой: в нее нужно включить все вопросы, которые планируется обсуждать на собрании.

Форма собрания: какую выбрать?

Очная. Решение принимается только на собрании при наличии 50+1% от общего числа собственников жилья в доме. Есть риск отсутствия кворума.
Заочная. Предполагает передачу собственникам бюллетеней, заочное голосование, а затем прием оформленных бюллетеней к выбранному дедлайну. Минус - отсутствие живого обсуждения.
Очно-заочная. Смешанная форма, при которой на очном собрании вопросы только обсуждаются, а голосование проходит в заочной форме. Долго, но наиболее эффективно.

Повестка общего собрания: как не ошибиться при составлении?

В повестку необходимо включить:

выбор председателя и секретаря собрания;
выбор счетной комиссии;
все вопросы, которые будут рассматриваться на собрании.
Запрещено вносить пункты «Другое», «Иное», «Разное».

2. Уведомление собственников жилья о собрании

Для того, чтобы провести собрание в любой из форм, необходимо не менее чем за 10 дней до его проведения уведомить о нем собственников жилья в доме. Направить уведомление необходимо заказным письмом каждому из владельцев помещений, либо вручить лично – под роспись.

А как получить реестр собственников жилья в многоквартирном доме?

Для этого нужно обратиться в управляющую компанию с официальным письменным запросом. Согласно части 3.1 статьи 45 ЖК РФ в течение 5 дней реестр должен быть предоставлен. Важно проверить, что в нем были указаны ФИО собственников или наименование и номер госрегистрации юрлица, номер помещения, доли собственности, а также реквизиты документов о собственности. Альтернативный путь - получить через портал Госуслуг, МФЦ или заказать через сайт Росреестра за плату.

Что нужно указать в уведомлении?

кто инициатор собрания;
форму проведения;
дату, время и место общего собрания;
повестку;
место и способ ознакомления с материалами собрания.

Если собрание не очное, нужно указать дедлайн приема бюллетеней для голосования от собственников и место их приема.

Можно ли обойтись без обхода соседей и заказных писем?

Нет. Это возможно только в случае, если на предыдущем собрании было принято решение об информировании иным путем - например, размещением объявлений в подъезде и на стендах.

3. Проведение очного собрания

В начале собрания необходимо выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. Обсуждать иные пункты, не включенные в повестку, запрещено. Если собрание проводится в очно-заочной форме, принимать решения на очном собрании нельзя.

Можно ли участвовать в собрании по доверенности?

Собственник имеет право направить на очное собрание вместо себя другого человека. Доверенность должна содержать:

ФИО владельца помещения или наименование юридического лица, данные представителя;
место жительства, реквизиты документов на собственность;
заверение от нотариуса, либо от руководства работодателя, учебного или лечебного учреждения, если собственник находится на трудовой вахте, учебе или лечении.

4. Принятие решения

Собрание может принимать решения, если на нем присутствует кворум (50% + 1 голос от общего количества голосов собственников, исходя из доли владения помещениями). В случае заочного собрания кворум равен числу собранных бюллетеней, с учетом долей собственности. Если на очном собрании кворум не собрался, для принятия решения необходимо заново провести процедуру созыва общего собрания в очной или заочной форме.

В зависимости от рассматриваемого вопроса для принятия решений требуется различное число голосов:

50% + 1 голос от общего числа собственников помещений и их долей : вопросы, связанные с формированием фонда капитального ремонта и наделением совета дома полномочиями по ремонту общедомового имущества.

2/3 от общего числа собственников помещений и их долей: решения о реконструкции дома, использовании фонда капремонта, сдачи в аренду общедомового имущества, наделении полномочиями по заключению договоров.

Как составить бюллетень для голосования жильцов?

В бюллетене должны быть следующие поля:

ФИО собственника;
реквизиты правоустанавливающего документа на собственность;
решения по каждому из поставленных вопросов, по которым можно проголосовать тремя вариантами: «за», «против» и «воздержался»;
место для даты и подписи.

Как правильно подсчитать голоса?

Число голосов для помещений, находящихся в долевой собственности, должно совпадать с размером долей на жилую площадь. Например, 1 голос можно приравнять к 1 м² собственности.
Даже если собственник имеет несколько помещений, голосовать он может только один раз, при этом в протоколе и бюллетене указывается суммарная площадь помещений, находящихся во владении.

5. Оформление протокола

Протокол должен быть составлен и передан со всеми приложениями в управляющую компанию не позднее 10 дней с момента окончания собрания.

Что должен содержать протокол?

адрес многоквартирного дома и наименование формы собрания;
дату очного собрания или дату окончания приема бюллетеней в случае заочной и очно-заочной формы;
адрес проведения очного собрания или места приема бюллетеней;
ФИО, номер помещения, реквизиты правоустанавливающего документа - инициатора собрания, председателя дома, секретаря и членов счетной комиссии;
сведения об общей площади жилых и нежилых помещений;
сведения об общем числе голосов и информация о фактически присутствовавших голосах, включая процент, свидетельствующий о наличии или отсутствии кворума;
список вопросов, включенных в повестку дня: по каждому из них необходимо указать три пункта - «слушали», «предложено» и «решили»;
результаты голосования и итоговое решение по каждому из вопросов;
дата и подписи председателя, секретаря и всех членов счетной комиссии.

Какие документы нужно приложить к протоколу?

реестр собственников помещений;
копия уведомления о проведении общего собрания;
реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания;
список присутствовавших собственников с их подписями – с указанием ФИО, номера помещения, реквизитов правоустанавливающих документов, доли, а также перечень приглашенных экспертов с паспортными данными;
доверенности или их копии (в случае участия в собрании по доверенности);
документы или приложения, которые обсуждались на собрании;
бюллетени, с помощью которых голосовали собственники;
перечень собственников, которым было направлены решения собрания – в случае, если на собрании не принято решение информировать об итогах через размещение материалов на стендах в подъезде.

Нужно ли указывать место хранения протокола?

Ранее в протоколе указывалось место хранения протокола, однако в настоящее время все оригиналы передаются через управляющую компанию в Государственную жилищную инспекцию. Жильцы могут оставить себе копию протокола и определить место ее хранения.

Как проверить, дошел ли протокол до Государственной жилищной инспекции?

Управляющая компания обязана направить оригиналы протоколов общего собрания в Государственную жилищную инспекцию в течение 5 дней, а также разместить электронные копии в ГИС ЖКХ. Проконтролировать это можно через портал ГИС : после авторизации на портале Госуслуг с помощью поиска по разделу «Протоколы общих собраний собственников».

6. Информирование собственников об итогах общего собрания

Уведомить о принятых решениях инициатор собрания обязан не позднее, чем 10 дней с момента окончания собрания или завершения голосования. Сделать это можно, обойдя собственников лично и вручив им итоги голосования под роспись, либо заказными письмами. Наиболее распространенный и простой вариант – принять на собрании решение об информировании путем размещения итогов голосования на стендах подъезда.

7. Обжалование итогов общего собрания жильцов

Согласно ст. 46 ЖК, решения общего собрания обязательны к исполнению, даже если собственник не участвовал в нем или голосовал против. Обжаловать их можно через суд в течение шести месяцев со дня, когда владелец помещения получил (или не получил, но должен был получить) решение общего собрания. Наиболее распространенные причины решений судов об отмене итогов общего собрания – инициирование собрания ненадлежащим лицом, отсутствие достаточного количества участников и нарушение процедуры проведения собрания.